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Case 223.

夫妻買房,該登記何人名下?
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傑森是黃律師的當兵同梯好友,前年告別王老五身份,娶了美嬌娘黛西,兩人共組甜密小家庭,生活得其樂融融。

小倆口結婚之初,因為經濟基礎不是太穩定,所以先租房當做愛巢。之後,隨著兩人工作逐漸穩定,經濟基礎也穩固,小倆口就興起買房的打算。

他們心想,如果買個自己的房子,一來不用擔心租金被房東坐地起價,或是房子可能會被房東收回。更重要的是,要是之後家庭增加了新的小生力軍,那以後孩子的就學區域以及他們的上班動線,若是以現在租屋區域來看,那實在是不太OK。

因此,傑森和黛西開始認真跟著仲介看房子,看了大半年,終於挑中了一戶兩人都非常滿意的8成新中古屋,價錢也跟賣家談定,接著就準備要去仲介公司正式簽約。但是,在簽約的前夕,兩家的長輩,卻為了房子該登記在傑森還是黛西的名下,鬧得不開心。

原本呢,小倆口的想法是很單純的。傑森認為,男人疼老婆的最好方式,就是把房子登記在她的名下;黛西認為,買房的錢,傑森出得比較多,自己出得較少,所以房子當然應該登記在傑森名下。不過,兩家的長輩聽完自己兒子、女兒的想法,都直接打槍。

傑森的媽媽認為,男人疼老婆OK,但要有個限度,新房子既然是兒子出較多錢,那當然應該登記在兒子名下。黛西的爸爸則認為,買這房子的費用,女兒也幫忙不少,雖然沒有女婿出得多,但是男人家要大氣點,不要那麼計較,第一棟房子當然應該登記給老婆,以後再買第二棟、第三棟,到時在登記在自己名下,這樣才是有志氣、有出息、疼老婆的好男人。

於是,為了房子究竟該登記在誰的名下,兩家長輩過招好幾回合。傑森和黛西夾在中間,真的是有苦說不出,他們完全沒想到,在他們認為屬於「芝麻小事」的房子所有權登記事項,最後居然會演變成雙方長輩大亂鬥。

此時,傑森忽然想到,這個狀況應該向同梯好友黃律師請教才是,否則,繼續這樣大亂鬥下去,遲早會出事。

後來,傑森帶著黛西去登門請教。黃律師一看到小倆口子聯袂登門拜訪,當場就笑了,他對傑森說:「不要擔心,你們的狀況是有解套方式的。」 傑森和黛西一聽黃律師這樣說,頓時鬆了一口氣,黃律師接著說:「其實,夫妻一起出錢買房,只要感情沒有生變,房子要登記在誰的名下,說實在,當事人基本上都不會太care。但是,長輩通常會擔心,假如以後兩人相處狀況起了變化,如果房子是登記在對方名下,那自己兒子或女兒豈不是落個人財兩失。一般碰到這種情形,我通常會建議採取『共同登記』方式,比較能夠公平保障雙方權益。」

「聽起來很不錯,我跟黛西先前完全沒聽過這樣的處理方式,所以只要採取『共同登記』方式,是不是就萬無一失了呢?」傑森開心的問道。

「倒也不能說絕對萬無一失,只是相較於只把房子完全登記在一人名下的狀況,採取『共同登記』方式,比較能夠分散一些風險。沒關係,我想你們心裡的疑問應該不少,我來跟你們詳細說明一下吧…。」

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不動產共同登記的方式有幾種?若夫妻一起出錢買房,較適合採用哪一種共同登記方式?夫妻買房如果採取共同登記方式(特別是分別共有方式),是否也存有一些風險?
一、不動產共同登記的方式有幾種?
  1. 不動產共同登記的方式可分為二種:一種是公同共有、另一種則是分別共有。
  2. 公同共有:係指依據民法第827條第1項規定,依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。同條第3項規定,各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部。
  3. 分別共有:係指依據民法第817條規定:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。」各共有人,得自由處分其應有部分(民法第819條第1項規定參照),亦可按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權(民法第818條規定參照)。
  4. 綜上:若採公同共有方式,於登記謄本上只會記載共有人的姓名,但不會有持分比例;若採分別共有,那麼在登記謄本上會記載共有人的姓名以及各共自的持分比例。
二、若夫妻一起出錢買房,較適合採用哪一種共同登記方式?
  1. 若夫妻一起出錢買房,建議採取分別共有之登記方式,較能保障雙方權益。
  2. 依法民法第819條第2項規定,分別共有人對於共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。是故,若夫妻兩人將不動產登記屬分別共有,那麼非經對方同意,分別共有人當中之一人(夫或妻),不得單獨就整個共有物(不動產)進行處分。如此對於一起出錢買房的夫妻,應較有保障。縱使未來兩人感情生變,雙方當事人對於共同出資的房子,可各自擁有應有部分的權利,且得自由處分其應有部分(民法第819條第1項規定參照)。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
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Q:夫妻買房如果採取共同登記方式(特別是分別共有方式),是否也存有一些風險?

夫妻買房若採分別共有方式登記,若其中一方在外面有債務問題,欠債的一方就房屋的應有部分,很容易會被債權人聲請法拍,雖然沒有債務的他方可以依據民法第824條規定主張優先承買,但是這就等同於幫債務人還債,這是採分別共有登記方式的風險。

夫妻買房若採分別共有方式登記,等於兩個人都是這間房子的主人,這樣最公平,不會有什麼風險。

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