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Case 232.

房客欠租,房東難為
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「遇到這樣的房客,真是不知道該怎麼處理才好,黃律師,拜託幫我出點主意吧!」這一天,小郭不請自來,跑到黃律師的事務所,苦惱萬分的對黃律師說著。

「你這個包租公向來都是順風順水的,第一次看你煩惱成這樣,是碰到什麼狀況,說來聽聽吧。」黃律師對小郭說。

「我這個房客,已經快要4個月沒有繳房租了,我好說歹說,怎麼樣就是不繳,後來居然給我搞失蹤,我昨天直接殺去租屋處等他,等了快3個小時,總算等到他大爺,我進屋跟他談,他始終跟我打哈哈,更可怕的是,他老兄居然在屋裡堆了滿坑滿谷的個人雜物,我連找個地方站都有點困難,所以我才會煩惱到不行,只好來跟您求救了。」小郭對黃律師說道。

「你先前有跟他正式用書面催告過,請他儘速把房租付清嗎?」黃律師問。

「這倒沒有,我都是用電話口頭叫他趕緊把積欠的房租付清,這樣會有問題嗎?」小郭擔心的對黃律師問道。

「因為這牽涉到你可否行使租賃契約的終止權,所以我才會這樣問,沒關係,等下我再跟你解釋一下你就懂了。」黃律師說道。

「當個房東當成這副窩囊樣子,我真是越想越氣,我後來想可不可以去申請斷水斷電,或者是找鎖匠把大門鎖換掉,逼這個賴皮鬼搬家?」小郭氣憤的問道。

「母湯喔!你要是做出你剛才所講的那些事,是有可能吃上刑事官司的,千萬別亂來。」黃律師嚴正的對小郭提醒著。

「那如果他一直拖欠房租又給我搞失蹤,我可不可以自己找人把房子內屬於他的東西都清空,重新再租給別人?」小郭無奈的問。

「這個方式也母湯喔!你如果這樣做,一樣會有可能吃上刑事官司的,所以一定要耐住性子。」黃律師苦口婆心的勸道。

「你都這麼說了,那當然是聽你的囉!可是為什麼這樣也會吃上刑事官司啊?」小郭迷惑的問著。

黃律師對小郭說:「剛才跟你講到的幾個問題點,我待會再仔細跟你解釋一下。另外,經過這次的事件,你就會知道為什麼先前我跟你說了好幾次,包租公可不是那麼好當的,原因就在這裡了。」

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房客如果欠租,房東的租賃契約終止權,應該如何行使?房客欠租,房東可否去申請斷水斷電,或者是找鎖匠把大門鎖換掉,逼房客搬家?房客如果搞失蹤,在租屋處留下一堆個人雜物,房東可否找人把房子內屬於房客的東西都清空,重新再租給別人?
一、房客如果欠租,房東的租賃契約終止權,應該如何行使?
房客如果欠租,房東應該依據民法第440條規定,行使租賃契約終止權:
  1. 承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
  2. 租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達2個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。
  3. 其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾2個月時,始得終止契約。
  4. 租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達2年之租額時,也可以適用上面的規定,來終止租賃契約。
二、房客欠租,房東可否去申請斷水斷電,或者是找鎖匠把大門鎖換掉,逼房客搬家?
  1. 刑法第304條第1項規定:「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」
  2. 房客欠租,房東如果去申請斷水斷電,或者是找鎖匠把大門鎖換掉,逼房客搬家,這些行為都可能屬於妨害房客行使基於租賃契約所生的相關權利,因此可能會觸犯刑法第304條的強制罪。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
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Q:房客如果搞失蹤,在租屋處留下一堆個人雜物,房東可否找人把房子內屬於房客的東西都清空,重新再租給別人?

房客縱然搞失蹤,但是只要租賃契約尚未合法終止,房東都必須尊重房客對於租賃物的相關權利,如果直接找人把房子內屬於房客的東西都清空,有可能會觸犯刑法第306條第1項的侵入住宅罪。

房東既然是房子的所有權人,那麼房客如果搞失蹤,在租屋處留下一堆個人雜物,房東當然可以找人把房子內屬於房客的東西都清空,重新再租給別人。

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