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Case 249.

向包租公司租屋有保障了!
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黃律師的好友,老謝,最近從南部北上工作,暫住在親戚家中,正在尋覓落腳處,這一天,他來事務所找黃律師敘舊,閒聊中,老謝問道:「老黃,你有聽說過包租公司這樣的名號嗎?」

黃律師回答:「包租公司…,我知道啊!正式的名稱應該叫做『租賃住宅包租業』,簡單來說,就是專業的二房東。你怎麼會突然問到這個呢?」

老謝說:「最近我一直在看租屋網的訊息,想要租個離我上班地點比較近的房子,看了好幾個地點之後,覺得有一間的屋況、地點還有租金,都符合我的需求,但是跟帶看的人一問,他說他是包租公司的業務人員,那間屋子目前是他們公司承租的,如果我有興趣想租,他們公司隨時可以跟我簽租約。然後還說他們公司是專業的包租公司,跟他們簽約十分有保障,我乍聽覺得好像挺不錯,但是長這麼大,我從來沒有跟屋主以外的人租過房子,覺得很陌生,所以才想順便跟你請教一下。」

「傳統租屋的習慣,通常是直接跟屋主訂定租約比較多,不過這幾年,有很多職業的二房東出現,代替屋主找尋房客,並且幫忙訂定租約。你碰到的公司,應該就是這個類型。」黃律師對老謝解釋道。

「原來如此,但是如果我跟包租公司這樣的二房東簽約,我所獲得的保障,會不會比直接跟屋主簽租約的情形來的少呢?而且,如果包租公司超收電費,或是不准我在申報所得稅時列舉租金支出,這樣我該怎麼處理?」老謝繼續問道。

黃律師解釋:「你所問到的情形,在以往很常發生,也因此,內政部今年(2019)2月底已經正式公告了『住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項』,預定6月1日上路,這個規定對於向二房東承租房屋的承租人,提供了比較充分的保障。」

「喔!聽起來不錯ㄟ,老黃你剛才講的這個規定,可以再講一下最主要的重點規定讓我知道嗎,這樣我如果要去跟包租公司簽約,心底就比較有譜了。」老謝開心地説道。

黃律師對老謝說道:「沒問題,我再簡單跟你講解一下,你就能夠掌握跟包租公司簽約的注意重點囉。」

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本次公告的「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,主要是針對哪些事項進行規範?房客租屋,最常面臨的問題之一,就是房東超收電費,這個部分,在前開轉租定型化契約,訂有怎樣的規定?如果包租公司違反前開轉租定型化契約規定,會遭到處罰嗎?
一、本次公告的「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,主要是針對哪些事項進行規範?
本次公告的「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」主要是規範「包租業」承租房屋後再行轉租予「承租人」的法律關係。其主要針對下列事項進行規範:
  1. 租賃期間:不得少於30日,並不得逾包租契約之租賃期間。
  2. 押金上限及返還時間:押金數額最高不得超過「2個月租金之總額」。押金應於租期屆滿或租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。
  3. 費用負擔:得相互約定水、電、瓦斯等費用由何人負擔。
  4. 修繕責任:原則上由「包租業」負責修繕。
  5. 終止租約:

    (1) 法定終止:明訂包租業及承租人得提前終止租約之法定事由,並規定應於一定期限前(按其情形有3個月及30日二種期限)以書面通知他方。

    (2) 意定終止:提前終止租約應於「至少1個月前」通知他方,未為先期通知而提前終止租約者,應賠償他方最高「1個月租金額」之違約金。

  6. 公會協助義務:若原出租人提前終止包租契約,包租業應於「5日內」通知承租人終止轉租契約,並「協助承租人優先承租其他租賃住宅」。若包租業因故停業、解散或他遷不明時,承租人並得請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜,公會或其全國聯合會「不得拒絕」。
二、房客租屋,最常面臨的問題之一,就是房東超收電費,這個部分,在前開轉租定型化契約,訂有怎樣的規定?

若明訂電費由房客負擔,計算基礎不得超過台灣電力股份有限公司所定夏季用電量最高級距之每度金額(目前非營業用為每度6.41元),避免包租公司藉由高電費牟利。

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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
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Q:如果包租公司違反前開轉租定型化契約規定,經主管機關命其改善但卻未改善,會遭到處罰嗎?

消保法第56條之1規定,企業經營者使用定型化契約,違反中央主管機關依第17條第1項公告之應記載或不得記載事項者,經主管機關令其限期改正而屆期不改正者,處新臺幣3萬元以上30萬元以下罰鍰;經再次令其限期改正而屆期不改正者,處新臺幣5萬元以上50萬元以下罰鍰,並得按次處罰。因此,如果包租公司提供的租約內容,違反前開轉租定型化契約規定,經主管機關令限期改正而屆期不改正者,主管機關得依消費者保護法第56條之1規定處罰。

如果包租公司違反前開轉租定型化契約規定,經主管機關命其改善但卻未改善,主管機關再多發個一兩次函警告函,叫包租公司不要亂來就好了,不用去處罰包租公司。

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