台北市政府地政處昨（11）日公布最新的建物買賣移轉棟數，總計 2011年全年為49,918棟，創下最近9年來最低量紀錄；中古屋房價方面，至去年底為止，每坪平均約54.5萬元，仍較2010年上漲1成，惟在量縮格局下，部分賣壓沈重的地區，2012年恐將面臨房價下修的壓力。
　 　 以SARS當年來說，台北市買賣移轉棟數尚有55,311筆；但民國百年，在奢侈稅開徵及歐債風暴等多項利空消息衝擊之下，全年買賣移轉棟數只剩下49,918棟．．．．．

【 轉載自工商時報　2012/01/12】

　　景氣指標是景氣的預測工具之一，不動產經濟景氣究竟是成長或衰退應如何衡量呢？
分析不動產景氣循環的影響因素，除了是尋找研究指標的基礎，也是建立景氣循環的前提。將不動產景氣循環的影響因素分為內部和外部因素，作更深入檢視不動產循環的應用。茲簡要說明如下。

1. 內部因素：

　　不動產市場的內部因素主要包括建造時間落差、生產者和消費者心理因素、技術和設計理念的革新等。建造時間落差係由不同的原因的，最主要是建造的時差和資訊不通暢所引起的時間落差。這是因為不動產商品的特殊性，例如不可移動、製造（建造）過程繁雜和異質性，使得其比一般工業產品的建造週期更長，尤其商用房地產的規模通常非常龐大，所以開發時間落差更為明顯。

　　另外資訊不流通所引起的時間落差也是如此，不動產市場並不能像股票市場那樣隨時反映價格和交易情況，而是需要一段較長時間的調查和統計時間，同時由於資訊非常複雜且標準不一，有效程度也較差，這樣供需雙方就很難及時確切地瞭解市場行情。這兩個原因以及其他如仲介、估價制度的不完善等，都使供給和需求之間產生了時間落差。不動產市場隨時時間發生週而復始的波動現象，由於存在蛛網理論現象，加深了房地產市場價量波動的幅度和時間，造成不動產景氣循環。

　　生產者和消費者的心理因素包括非理性的預期、追漲不追跌以及投機心理等。當市場呈現景氣時，想買房屋的人，可能在看到房價上漲後認為如果不盡快買屋，將來會負擔不起房屋的費用（後悔理論）；有些人則是為了追求高額轉售利潤產生所謂『過度投資』（the over investment）現象（米哈爾．伊萬諾維奇．塔幹─巴拉諾夫斯基（Mikhail Ivanovich Tugan-Baranovsky, 1865 - 1919）），投資明顯超過需求，從而使市場下滑，利潤下降；而在市場不景氣時，看不到需求的增加趨勢而遲遲不願意入市，使得市場一直低迷。按照趨勢（trend）而不是循環（cycle）來進行市場預測，認為現在的將一直持續下去，從而盲目投資或者脫手，這些都是使市場產生劇烈波動的原因。

2. 外部因素：

　　外部因素主要有總體經濟、政策法律措施、社會和文化等，其中，總體經濟是影響不動產景氣循環的最重要因素之一。為了便於說明問題，將總體經濟因素細分為總體經濟循環、人口成長與就業情況、各產業間投資績效、通貨膨脹和利率等因素。

　　總體經濟同樣存在著明顯的循環現象，稱為總體景氣循環（business cycle），通常使用國內生產毛額（GDP）或國民生產毛額（GNP）來表示和度量。總體經濟擴張時，消費者支出增加，對空間的需求也激增，使不動產市場出現供不應求的情況，而使價格和租金上揚。投資者紛紛進入市場並增加供給，同時因房地產建築活動平均佔總投資活動的四分之一，且一般約佔經濟體GDP的10%，是故也刺激了總體經濟的繁榮。而供給的盲目擴張最終導致過剩，造成價格和租金下挫，投資積極性降低，資料撤出使供給下降，如此週而復始。

　　住宅主要滿足人們的居住需求，人口成長刺激對居住住宅的需求，因此人口成長率可以體這種需求的增加和變化的情況。

　　資金在總體經濟的各個產業部門之間流動，這種流動取決於各個部門的投資報酬率。因此，不動產市場相對於其他產業的投資績效就會影響資金向不動產市場流動。而這種相對的報酬率也具有持續循環的特徵，亦是影響不動產市場循環的因素之一。不動產常被視為一種投資工具和消費品，因其具有保值與升值特性，故往往做為抵抗通貨膨脹非常有效的工具。因此當通貨膨脹率上升時，往往對不動產的投資需求也會大幅的增加，因此兩者有正向的關係。

　　另外，利率水準會影響投資的成本，從而影響投資不動產的收益，同時它反映了對未來經濟狀況的預期。而利率本身也存在著循環，這種循環將會對不動產市場的供給和投資需求造成影響。

　　政策措施往往具有循環（counter-cycle）的性質，例如日本政府在土地價格劇烈上漲時所採取的「地價稅」政策，抑制了土地價格的上漲，使不動產市場回復到良性循環。在法律上，特別是稅法的改革亦會影響不動產投資報酬，例如美國在二十世?980年代稅法中准許對不動產進行加速折舊，從而帶來避稅效應，使投資不動的利潤水準上升，增加了不動產市場的投資吸引力。