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《不動產投資管理》

房產投資停看聽!

  中鋼(2002)大步進取房地產市場,子公司中欣工程昨(16)日前鎮新建案動工,另橋頭新市鎮及台中都有新建集合住宅布局,總銷可達150億元,成為國內房地產市場新興動能...建築業者指出,中鋼在亞洲新灣區推案,屆時以實價銷售,可以降溫高雄炒房氣息,促進港都房地產健康成長,成為房市新亮點。另一方面,亞洲新灣區是南高雄最重要發展動能,透過中鋼加持,未來前景可期...

【轉載自 經濟日報/2014年9月17日】
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究竟有關不動產開發的流程為何?茲就本書第六章簡介之。

不動產投資開發往往渉及土地之取得,因此通常在房地產開發前,均應進行一連串縝密的規劃及分析歩驟,稱為「不動產(土地)開發流程」。自市場分析、土地取得、資金籌措、產品規劃設計、工程興建,以至於廣告行銷及租/售後管理服務等歩驟,均是使不動產投資開發個案成功之要件。

不動產開發流程自投資者開發專案至租/售後管理,可分為數階段:

  1. 投資開發起始階段:
    一般而言,不動產之投資開發多由建設公司籌劃起始,但有由數人集資發起者,即「自力造屋」。此階段之主要工作包括環境勘察、基地比較及潛力分析,經公司研發部門討論,初歩選定較適合之地點及產品類型後,交由投資者或決策者裁決。
  2. 市場分析及行銷:
    市場分析(Market Analysis)及行銷(Marketing)乃投資專案成功的關鍵之一。通常此階段由公司內部之研發部門或委外由不動產投資顧問公司執行,考慮的範疇廣泛,包括開發之成本、預期之市場性(Marketability,或去化能力)、獲利能力及潛在風險等。由於市場分析及行銷渉及諸多層面,在本書第六章第二節及第三節中將有更深入的探討。
  3. 土地取得:
    土地乃不動產開發之基本要素之一,在土地取得前,投資者宜進行土地調查之初歩評估,如土地相關資料、市場概況及預估利潤,讀者可參照實務常用之土地調查初評表。若資料完備,便可著手建立該筆土地檔案,並記錄相關資料。
  4. 產品規劃設計、資金籌措及預售:
    在此階段,數個部門可同時進行,包括產品規劃設計、資金籌措及預售等。
    (1) 產品規劃設計
    此階段為「產品定位」期,即針對特定目標市場(Target Market),如上班族群、老闆或銀髮族等潛在客戶,決定提供的產品種類及用途,以滿足潛在客戶的需求,並符合投資開發者之利益。
    (2) 資金籌措
    由於營建業的投資總額大,融資工具少而難度高,因此一般業者除了少數的自有資本外,其餘資金通常是以土地向銀行抵押貸款而來。由於不動產產品(如成屋)之流動性較低,屬長期性資產,故在考量資金來源時,中長期資金應占相當之比重,以免「借短支長」,產生以短期資金因應長期投資、周轉不靈的效應。而未來各類資金來源的時點及額度,也應配合應付帳款(如利息及工程款等),依工程進度以表列出,以免「入不敷出」,導致時常「跑三點半」的窘境。
    (3) 預售
    預售屋為建商已申請執照而正準備開工興建之個案,購屋者需等一至二年後房屋才會完工。「預售制度」之所以受到投資開發者的喜愛,是因為預售所得款項可為投資者紓解龐大資金的壓力,在中小型建商自有資金比率普遍偏低的情況下,高預售率可確保投資專案工程的順利執行及獲利性。一般而言,在經濟景氣繁榮下,市場需求提升時,預售通常能順利執行,提高投資者之自有資本報酬率;而在景氣衰退、市場需求不振、餘屋漸增時,購屋者通常持觀望態度,致使預售可能徒勞無功而比成屋更難銷售。
  5. 工程興建:
    投資個案經規劃設計及取得建築執照後,始得以進行開發流程中之硬體部份─工程興建。一般而言建築工程在無意外事件發生之情形下,五層樓之工程可在十三個月內竣工完畢,每少一層,工程期便減少二個月,以此類推,一樓之工程期為五個月。但因六層樓(含)以上依規定必須增建地下室,且樓層愈高,施工困難度及成本愈高,故其施工期限愈長。另專案愈大,其所牽渉的包商、人工及建材也愈複雜,工程進度也愈難掌控如此等等,故順利的工程進度在整個投資專案中扮演舉足輕重的角色。此階段的相關人員(公司)包括建築師、工程技師、施工人員、營造公司、承包商、建材供應商及顧問公司等。
  6. 廣告銷售
    台灣建築投資個案的銷售時點不一,有採預售者,亦有採竣工後再銷售成屋者。對購屋者而言,預售屋的價格較低,建築設計又可量身訂做,但未來的施工品質及能否順利交屋等風險難以衡量,則令購屋者卻歩,因此成屋之價格雖然較高,但其品質已具體可見,且交屋糾紛也較少,也有不少客戶群。由此可見,預售屋及成屋各有利弊。但若就市場及收益分析,一般在需求供不應求,預售屋可為建商帶來極高的獲利;但在需求趨緩、餘屋充斥,則購屋者傾向比較後再決定,預售因無法比較,以致買氣多聚集於成屋上。而就預售屋之投資者而言,通常會在交屋前脫手以規避交屋的大筆款項及交屋後的拆舊與管理費用。
  7. 租/售後管理:
    以往之建築個案多為中小型,且通常以賣斷方式為主,因此建商除了在完工數年內須對結構體強度負保證責任外,多無售後管理或長期經營的型態。然而,隨著都市人口的遽增,大型個案如雨後春筍般出現,人口流動及租屋人口的比例亦隨著工作地點的不定而升高,導致「物管管理」(Property Management)公司的出現。未來市場房客找尋、租金收取、支出給付、維修處理、保金控制及整體屋住品質的維護等,均可由物業管理公司一手包辦,物業管理公司可說是專業分工下,租/售後管理的主流。近年來由於網路發達,線上租售網也成為不動產銷售的另一重要管道。
 
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   ■ 內容摘自『不動產投資管理』,第五版,林左裕 著,智勝出版 


578
(定價 680 元)

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不動產投資管理


林左裕
現職:
‧國立政治大學地政系專任教授兼社會科學院副院長暨亞太英語碩士學程 (IMAS) 主任
‧美國加州柏克萊大學商學院費雪不動產研究中心訪問學者 (2010.08-2011.07)
 ( 國家科學委員會、傅爾布萊特基金會、蔣經國基金會獎助 )
‧亞洲不動產學會 (AsRES) 理事
‧世界華人不動產學會 (GCREC) 理事
‧中華民國住宅學會理事
‧華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授
‧國際認證理財規劃師 (CFP) 講座教授

學歷:
‧美國德州農工大學 (Texas A&M University) 都市科學系不動產金融博士
‧美國德州農工大學 (Texas A&M University) 不動產與土地開發碩士

經歷:
‧美國北卡州阿帕拉契州立大學 (Appalachian State University) 商學院、中國北京科技大學管理學院訪問講
 座教授
‧考試院高考、證基會專業證照考試典試委員
‧內政部地政司、不動產估價師公會、建商公會、建築師公會、地政士公會、各縣市政府相關局處教育訓練
 教授
‧內政部地政司不動產證券化估價報告書審查委員
‧台北地檢署不動產估價報告、行政院公共工程委員會、勞保局勞退基金、中華郵政壽險基金、台北市政府
 都發局、台北市捷運局、桃園縣政府都發局、高鐵局諮詢專家
‧2010 亞洲不動產學會 (AsRES) 國際論文研討會秘書長
‧國立台中技術學院財政稅務系、朝陽科技大學財金系專任 ( 副 ) 教授 ( 兼系主任 )
‧國立中興大學財金系所、國立雲林科技大學財金研究所、國立暨南大學財金系、東海大學不動產估價師學
 分班、逢甲大學土地管理研究所兼任副教授

專業領域
不動產投資管理、不動產財務與金融、不動產與資產證券化、不動產估價、財務管理、金融市場

著作:
不動產投資管理 ( 智勝 ) 、衍生性金融商品 ( 智勝 ) 、期貨與選擇權 ( 華視 ) ,及中、英文學術與實務論文數十篇。

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本書二大特色

  1. 本書內容涵蓋不動產投資管理之相關主題,自財務分析、估價技術至投資評估、金融市場與證券化、以及專案融資等要項,研讀本書將能自政策面及經濟金融指標對不動產市場有整體深入之認識及提升獨立分析之能力。
  2. 本新版內容除了整理次貸風暴後量化寬鬆政策所引發的房市漲幅對經濟、社會及投資者與自住者之衝擊外,更針對這幾年國內因應房價上漲所實施的「奢侈稅」、「實價登錄」、以及規劃中的「實價課稅」之制度設計及影響進行說明;也介紹國際上巴賽爾協議因不動產價格的波動而因應調整之相關規範等。

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