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首頁學習加油站跟著黃律師學法趣歷期單方面終止租約,押金還要的回嗎?
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Case 137.

單方面終止租約,押金還要的回嗎?
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大飛哥今年初向鄰居三好嬸租了間小套房,一口氣簽了 1 年的租約,每個月租金 9,000 元,另外還先付了 1 萬 8,000 元當做押金。

入住才 2 個多月,大飛哥就發現套房天花板有一大片的壁癌,看了實在讓人不舒服。所以大飛哥就請三好嬸來修理,但三好嬸只是請自己兒子把天花板表面剝落部分稍微刮掉,然後再隨便上一兩道油漆,就當做完事了。大飛哥看了心中著實有氣,覺得這種處理方式實在太草率,但心想那還是再觀察看看。

到今年中,壁癌不僅復發,情形還比先前嚴重好幾倍,不時會有粉塵碎屑飄散掉落。大飛哥在屋子裡常常覺得皮膚癢,而且鼻子不時就過敏。他心想這樣不行,於是強烈要求三好嬸一定要好好處理。

沒想到,三好嬸這次根本沒打算要重新處理,只是一直使出「拖」字訣來應付。大飛哥思前想後,雖然這個套房附近生活機能十分不錯,但是再住下去,自己的健康一定會受影響。於是,大飛哥在 7 月底發了存證信函給三好嬸,表示自己決定在 8 月 5 日 終止租約,並且在存證信函中表示請三好嬸在 8 月 5 日 時來跟他拿回套房鑰匙,並且返還押金 1 萬 8,000 元。

但是,三好嬸並沒有在 8 月 5 日 出面拿回套房鑰匙。且也回了存證信函給大飛哥,表示她已經非常「盡力」在處理房子的壁癌問題,大飛哥單方面發存證信函說要終止租約,這是不生效力的,她絕對不同意提前終止租約,所以大飛哥也不能以租約終止為理由,要求退還押金……。

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大飛哥收到三好嬸所發的存證信函之後,覺得這個太太實在太誇張了,不只耍賴,還死要錢。但是,看到三好嬸的存證信函內容寫的理直氣壯,大飛哥心裡也有點懷疑,這樣的回應在法律上是不是真的站得住腳?於是懷著一肚子的疑問,去找老友黃律師問個清楚。黃律師仔細聽完大飛哥的問題,想了一會,對大飛哥說,別被這婆娘唬住了,她的主張在法律上是站不住腳的。……究竟黃律師是如何得出這樣的結論的呢?

一、如何認定租賃物是否合於約定之使用、收益狀態?
  1. 民法第423條規定,出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。
  2. 所謂合於約定之使用、收益之狀態,應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知,為其認定之標準;倘該主觀上認知,因租賃物發生瑕疵致無法達成時,即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害,非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態,始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務(最高法院89年度臺上字第422號判決參照)。
二、本案情形,大飛哥終止租約,是否合法?
  1. 本案之小套房即使經重新粉刷後,壁癌情形並未獲得有效改善,在這種情形下,應該認定三好嬸所進行的修繕行為,並未使小套房的狀況回復合於使用收益的狀態;再者,大飛哥租小套房的目的是為了自住,所以三好嬸有義務提供合於生活居住狀態的小套房。
  2. 民法第 430 條、第 453 條規定,租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應依第 450 條第 3 項之規定,先期通知。
  3. 再者,依民法第 263 條準用同法第 258 條規定,終止租賃契約,應向他方當事人以意思表示為之,此項意思表示本並不限於一定方式始得為之,也無須得他方當事人之同意,始有止約之效力。
  4. 在本案情形,大飛哥已經預先寄發存證信函通知三好嬸將於 8 月 5 日 終止租約,三好嬸也不否認她有收到大飛哥的終止租約存證信函,所以大飛哥在 7 月底發出存證信函終止租約,自 8 月 5 日 起發生終止效力,應該是沒有問題的。所以,三好嬸既然沒有盡到出租人的保持義務,大飛哥因此向三好嬸提出終止契約的意思表示,應該可以認定大飛哥與三好嬸之間的租約,已經由大飛哥予以合法的終止。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
Q:大飛哥可否要求三好嬸返還押租金1萬8,000元?
    大飛哥一定要先交還套房的鑰匙,才能要求三好嬸返還押租金1萬8,000元。
 
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