Case 304.
「自從指揮中心宣布疫情進入三級警戒之後,我的小吃店幾乎收入掛零,再這樣下去,我連店面的租金都快付不出來了,這該怎麼辦?我有跟房東發LINE商量,希望他能夠把租金減少一些,可是房東不肯,我說那這樣的話我要提前終止租約(租期還有一年多),房東說如果要提前終止租約,依合約規定,我要賠償他兩個月的租金才能提前終止。兩個月的租金欸,開什麼玩笑,我就是店面快租不起了,才想商量減租或是提前解約,結果房東寸土不讓,說一切照合約走。……黃律師,依法我究竟可不可以向房東或法院主張,因為受疫情影響,我的生意一落千丈,房東或法院應該同意減少一部分店面的租金,或是讓我提前終止租約但不用負擔兩個月的租金?」小羅憂心忡忡地問道。
『唉,你已經是這個月第6個來問我提前終止店面租約或是減少租金的朋友了,這波疫情真的把好多人的生活和工作狀況搞得一團亂……,有關提前終止租約,在民法以及其他相關的一些法令還有政府公告的定型化租賃契約,都分別有訂定一些相關規定』黃律師解釋道。
「那太棒了,所以我應該有機會依這些規定主張減租或是提前終止租約但不用負擔違約金是嗎?」
『依法不能說完全沒機會,但是我建議你還是要當面跟房東好好再談一下,見面三分情,應該會比單純發LINE的效果要好一些,如果實在不行,可能就要考慮向法院起訴請求減租或是減免提前終止租約原本應負擔的兩個月租金。』
「OK,您說的有理,我會再找時間跟房東好好談一下,那您剛才提到的一些法律規定以及能否適用在我目前的狀況,再麻煩您跟我說明一下。」
『沒問題,待會我跟你解釋一下,你對於提前終止租約和減少租金的法律規定以及適用原則,就會有個基本概念了。』
此處必須針對這兩個月的租金性質進行認定,如果認定前開租金性質屬於「違約金」,此時小羅可以依據民法第252條規定,請求法院酌減違約金的數額。反之,如果前開租金性質經認定屬於保留契約終止權的代價,其非屬違約金,則無法適用民法第252條違約金酌減的規定,準此,小羅若想要提前終止租約,仍須給付兩個月的租金後,方得為之。
開店做生意碰到疫情已經夠辛苦了,法院一定會同意讓小羅提前終止租約且不用負擔兩個月的租金。