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Case 50.

隔間分租學問大
Lawyer黃的生活體驗Lawyer黃的法律觀點

好友珍珍很生氣的打來跟黃律師抱怨,隔壁鄰居最近退休了,就決定將房子隔成五、六間小套房,分租出去,專心當包租婆,沒想這就是珍珍惡夢的開始 … 。

自從隔壁分租出去,整棟公寓就變的體亂不堪,這些住戶平時聚眾喧鬧就算了,生活習慣也很差,視公寓生活條約於無物,最讓人無法忍受的,就是造成公寓髒亂這件事 .

公寓一樓有停放眾住戶的腳踏車,每輛腳踏車的菜籃儼然成為這些租戶的垃圾桶,上面總是有喝完的飲料罐、吃完的餅乾袋,再不然垃圾就是隨意棄置在樓梯間,若是在樓梯間打翻飲料也不會清理,搞得整棟大樓臭氣衝天,最誇張的一次,珍珍竟看到一大包家庭垃圾就大剌剌地橫躺在公寓大門口 … 。

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聽到珍珍的悲慘事,黃律師真是為她抱不平,碰到惡鄰居真的是一件讓人苦惱的事呀,就讓黃律師帶著大家,看看有什麼法子可以幫珍珍解決囉!

一、 房子可以任意的改隔間嗎?有法律問題嗎?若是可改隔間的話,需有什麼申請
   程序呢?【1】
  1. 房子是不可以任意的更改隔間的。因為 不當的室內裝修,往往影響原有建築物的防災功能,甚至妨害或破壞建築物的主要構造、防火避難設施與防火區劃而肇生災害,影響建築物正常使用與公共安全甚鉅。因此,政府於民國 84 年 8 月修正建築法,增訂第 77 條之 2 ,明定「供公眾使用建築物」及內政部指定的「非供公眾使用建築物」室內裝修必須申請審查許可,而內政部並依同法條之授權,於 85 年 5 月 29 日 訂頒了「建築物室內裝修管理辦法」據以管理。
  2. 室內裝修的管理對象,除了一般消費場所外,按內政部函頒「供公眾使用建築物範圍」規定,實施都市計畫地區, 6 層以上集合住宅即屬供公眾使用建築物。所以,如果是 6 層以上的集合住宅,其室內裝修當依法申請審查許可。
  3. 另外,內政部於 96 年 2 月 26 日 以台內營字第 0960800834 號令指定「非供公眾使用建築物」之集合住宅及辦公廳,除建築物之地面層至最上層均屬同一權利主體所有者以外,其任一戶有下列情形之一者,仍應申請建築物室內裝修審查許可:
    1. 增設廁所或浴室。
    2. 增設 2 間以上之居室造成分間牆之變更。
  4. 室內裝修若未依規定申請遭人檢舉,經主管建築機關查證屬實者,即按建築法第 95 條之 1 規定處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦,逾期仍未改善或補辦者得連續處罰;必要時強制拆除其室內裝修違規部分。
  5. 建築物之室內裝修,其申辦程序概可分為「圖說審核」及「竣工勘驗」兩個階段,略述如下:
    1. 圖說審核:建築物所有權人或使用人應先委託室內裝修業或開業建築師「設計」,並向「審查機構」申請審核圖說,俟審核合格並領得市政府都市發展局發給「施工許可證」後,准予進行施工。
    2. 竣工勘驗:室內裝修之「施工」,必須委由室內裝修業或營造業辦理。工程完竣後,由建築物所有權人或使用人會同室內裝修從業者向原申請審查機構申請竣工查驗合格後,轉請市政府都市發展局核發「室內裝修合格證明」。

另外,基於簡政便民起見,「建築物室內裝修管理辦法」第 29 條之 1 規定,供住宅使用或一定規模以下之建築物(即 10 層以下及地下各層樓地板面積未達 300 ㎡; 11 層以上樓地板面積未達 100 ㎡者)室內裝修,得經具有審查機構之審查人員資格者查核室內裝修圖說並簽章負責後,准予進行施工。工程完竣後,檢附申請書、建築物權利證明文件及經審查人員竣工查驗合格簽證之檢查表,送請當地主管建築機關(市政府都市發展局)核發「室內裝修合格證明」。

 
二、隔壁的住戶,任意亂丟垃圾造成髒亂且又製造噪音,觸犯了什麼法律問題呢?
  珍珍可去那裡申訴或檢舉呢?
  1. 隔壁的住戶,任意製造噪音 ,這一類噪音是屬於不具連續性或不易量測之噪音,依現行「噪音管制法」第 6 條規定,製造不具連續性或不易量測而足以妨害他人生活安寧之聲音,由警察機關依有關法令處理之。
  2. 另依「違反社會秩序維護法案件處理辦法」第 11 條規定:「本法第七十二條第三款所稱之噪音,係指噪音管制法令規定之管制標準以外,不具連續性或不易量測而足以妨害他人生活安寧之聲音」,應由警察機關依違反社會秩序維護法第 72 條第 3 款「製造噪音或深夜喧嘩,妨害公眾安寧者。」之規定,查處新台幣 6,000 元以下罰鍰。
  3. 此外,依據公寓大廈管理條例第 16 條第 1 項「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」規定,若有上述之情事發生時,亦可依公寓大廈管理條例第 26 條規定,訂定相關規約,並向當地主管機關報備者,得請直轄市、縣 ( 市 ) 主管機關,依該條例第 47 條第 2 款處新台幣 3,000 元以上 1 萬 5,000 元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰。
  4. 所以隔壁的住戶,任意亂丟垃圾造成髒亂且又製造噪音,珍珍可以去 洽詢當地警察機關處理。亦或可依公寓大廈管理條例所規範之事項,向直轄市、縣市政府工務單位檢舉。 )
 

[1] 以下內容引自 《護宅保命的教戰守則-室內裝修 100 問》,臺北市建築管理處、中華民國室內裝
  修專業技術人員學會出版, 2009 年 11 月,頁 1 、 13 、 19 、 20 。本書電子檔可至臺北市建築管理
  處網站下載,網址為: http://www.dba.tcg.gov.tw/ct.asp?xItem=1106401&ctNode=32439&mp=118021

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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。
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