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首頁學習加油站跟著黃律師學法趣歷期房東提前解約怎麼辦,房客如何捍衛自身權益
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Case 106.

房東提前解約怎麼辦?房客如何捍衛自身權益?
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黃律師的表舅媽在台北市東區租了一間小店面賣自助餐,一賣就是 20 幾年,房租從當年一開始的每月 5000 元,一路漲到現在 7 萬元,租金負擔雖然沉重,但是地點不錯,生意一直也挺好,所以表舅媽咬著牙負擔高額租金經營下去。

前一陣子,房東帶著不同房仲公司的仲介來到表舊媽店裡,表舅媽問房東是否要賣房還是有什麼打算,房東都支吾其詞,不肯多說。沒想到前兩天表舅媽卻收到房東寄來的存證信函,說要在 2 個月後終止租約,收回店面自住,請表舅媽儘速搬遷。

表舅媽翻出租約,發現最後 1 份的簽約日期是在 6 年前,這段期間,表舅媽固定交租,房東也來快樂收租,但房東翻臉不認硬是要求 2 個月搬遷完畢,弄得表舅媽一個頭兩個大,而且房東這樣的要求真的是合法的嗎…?懷著滿心的疑惑,表舅媽來到黃律師的辦公室尋求協助……。

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黃律師聽完表舅媽的陳述提問後,覺得這個房東的行為實在有些可恥不合情理!在這個案件當中,房東的所作所為是否都屬合法呢?就讓黃律師帶大家來深入討論一下吧!

一、房東和表舅媽之間的租賃契約,是否有可能成為不定期租賃契約關係?
  1. 民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」
  2. 最後1份租約簽約日期已經是6年前的事了,而且中間並沒有繼續再簽訂書面租約,如果房東無法舉證他和表舅媽之間有簽訂其他的租約,那麼6年前房東和表舅媽之間的租賃契約期限屆滿後,表舅媽繼續使用房東的店面,房東也沒有表示反對的意思,依照民法第451條規定,表舅媽和房東之間的租賃契約,應該可以認為從6年前租約到期日起,視為以不定期限繼續契約,成立不定期租賃契約關係
二、房東說收回房屋要自住,表舅媽有無任何理由可以提出主張抗辯?
  1. 土地法第100條第1款規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一出租人收回自住或重新建築時。……」所謂收回自住,係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形,並能為相當之證明者而言(最高法院43年台上字第1199號、50年台上字第1761號判例參照)。
  2. 如果房東無法提出足以證明他確實將自住或自營商業的證據,法院通常會認為房東不能證明確實有收回自住的正當事由。一旦法院認定房東收回房屋的事由非屬合法,那麼房東以收回自住為理由通知表舅媽要終止租賃關係的行為就是不合法的。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。
 
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