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首頁學習加油站跟著黃律師學法趣歷期屋漏偏逢卸責管委會,屋主如何救濟
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Case 111.

屋漏偏逢卸責管委會,屋主如何救濟?
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董哥去年買了一戶號稱只會保值、不會貶值、離捷運站只有300公尺的社區華廈,而且還是頂樓景觀戶,當以為可以遠眺美景享受新屋帶來幸福感時,真正的麻煩,就從一場大雨後開始降臨…

董哥一家入住新家不到2個月,就發現每逢下雨過後(小雨連續下3-5天、大雨下1天),房屋會就因為頂樓平台漏水、滲漏,導致客廳的天花板、橫樑接縫處與多處牆壁,都有漏水滲流或滴漏的狀況,造成了天花板和牆壁的污損。

董哥當然氣炸了,好幾次以口頭或寄發存證信函要求管委會負責修繕,但是管委會主委一直藉詞推託,不肯好好出面處理。董哥後來請來土木技師公會做鑑定,鑑定結果也說明漏水原因是頂樓平台造成的問題,董哥認為頂樓是公設,出了問題管委會當然要出面處理,但是管委會卻說漏水是前任屋主在頂樓平台擅自搭蓋違建,拆除時沒有妥善處理,才會發生漏水,這是屬於住戶自己的狀況,管委會是不會負起修繕責任的……。

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黃律師聽完董哥的敘述後,覺得這個社區管委會的說法實在離譜。究竟管委會的說法是否站的住腳?就讓黃律師帶大家來深入討論一下吧!

一、公寓大廈管理條例第10條第2項所定修繕、管理、維護義務,是否以管委會具有可歸責事由為前提?
  1. 公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項規定:「(第1項)專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。(第2項)共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」
  2. 前開規定既因「專有部分、約定專用部分」及「共用部分、約定共用部分」而異其規定內容,且其規定前段均在規範負有修繕、管理、維護義務之義務人,可知負有修繕、管理、維護義務者,與應負擔該修繕、管理、維護費用者,非必為同一人。此由第1項規定專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護費用由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人負擔,而第2項則規定:共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用,原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之,但如修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,則例外由該區分所有權人或住戶負擔。另如區分所有權人會議或規約就「費用」另有規定者,則屬例外之例外,應依其規定,即可得證。
  3. 換言之,公寓大廈管理條例第10條第1、2項既已明定各該部分之修繕、管理、維護義務人,則該依法負有修繕、管理、維護義務者,即應盡其法定義務,如有不履行之情形,各區分所有權人或管理委員會即得依該2項規定前段請求修繕、管理或維護之,至其履行修繕、管理、維護義務後,所生費用應由何人負擔,則再依同項後段定之,從而,依法應負修繕、管理、維護義務者,不論有無可歸責事由,均應負擔第一線之修繕、管理、維護義務,所以在本案中,無論漏水的造成原因是否可歸咎於董哥或前任屋主,管委會都應該先負擔修繕責任,之後再來決定費用應由管委會或是住戶來負擔。
二、管委會如果主張董哥沒有向前任屋主求償,就要求管委會負擔修繕責任,是否有違誠信原則?
    管委會如果主張董哥可以依據房屋買賣契約,向前任屋主求償即可,這樣的說法雖然不能說完全沒道理,但是董哥本於公寓大廈區分所有權人的身份,請求管委會履行其依公寓大廈管理條例第10條第2項前段所負的修繕義務,亦屬法律上賦予董哥的權利,兩者間並無優先順序之別,不能只因為董哥沒有依據買賣契約向前任屋主求償,就說董哥不能夠依據公寓大廈管理條例第10條第2項前段行使請求管委會修繕的權利。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
Q:如果董哥依據民法第184條第1項前段、第2項、第213條規定,主張管委會有侵權行為,應負回復原狀義務,這樣的主張可以成立嗎?
 
    管委會雖然沒有權利能力,但管委會依據公寓大廈管理條例及住戶規約行使權力時,都有主管機關及法院作為後盾,對於違反者也能請求主管機關或訴請法院為必要處置。如果董哥只請求管委會將系爭房屋修復至不漏水即可,並未請求將室內受損部分予以修復,但管委會仍置之不理,當然已經違反了民法第184條規定。
 
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