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Case 120.

共同持有土地,有優先承購權嗎?
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黃律師的叔叔阿財,在南部老家有一塊土地, 這塊土地是阿財叔和同村莊的老鄰居阿好嬸一起共有持份,阿好嬸就這塊土地的應有部分為 1/3 ,其餘是歸阿財叔所有。

前一陣子,兩位老鄰居為了這塊地,起了很大的爭執,兩方甚至已經打算對簿公堂,阿財叔氣憤難平的來找黃律師,請他好好評估如果他去告阿好嬸的勝算有多少,以下是阿財叔述說整起事件的始末 …

阿好嬸在 100 年底寄了存證信函通知阿財叔,說她打算以每坪 45 萬的價格,把土地出售給他人,信中要求阿財叔在收到存證信函後 10 天內,表示他是否願意以每坪 45 萬的價格行使優先承購權,如果阿財叔收到存證信函後 10 天內沒有回覆,這樣就會視阿財叔放棄行使優先承購權。

阿財叔後來趕緊在收到存證信函後 10 天內 (101 年初 ) ,也發了存證信函給阿好嬸,說他願意以每坪 45 萬的價格行使優先承購權,並且在信中表達他知道這塊土地的 3 分之 1 的應有部分,已經被法院查封。

後來,阿好嬸在 101 年 4 月,把這塊地信託給她的好姐妹阿珠嬸,並且辦理了移轉登記。阿財叔左等右等,一直沒等到阿好嬸後續的回覆,所以他只好又在 101 年 5 月又發了一次存證信函,催促阿好嬸履行買賣契約。結果,阿好嬸在 101 年 6 月初再發了封存證信函通知阿財叔, 說她從來沒有將土地出售給別人,所以 阿財叔對這塊地並沒有優先承購權。

法院在 101 年 7 月第 1 次拍賣這塊土地,因為無人應買,由債權人以當次拍賣的最低價格 3000 萬元承受後,阿財叔向法院表示他要行使優先承購權購買這快土地,並且把 3000 萬繳清。

事情發展到這個地步,阿財叔認為他在 101 年初,已經在阿好嬸所訂的 10 天期限內,去行使土地法第 34 條之 1 賦予他的優先承購權,他和阿好嬸之間已經成立了買賣契約,他可以請求阿好嬸移轉土地,但是這塊土地已經在 101 年 7 月間經過他向法院行使優先承購權購買,並且繳交了價金,阿好嬸對這塊土地的給付,事實上已經屬於給付不能,依照民法第 226 條第 1 項的規定,阿財叔認為他可以向阿好嬸請求被上訴人賠償損 6000 萬元,如果和他應負擔的買賣價金 3000 萬元抵銷之後,阿好嬸應該還必須再賠償他 3000 萬元……。

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雖然阿財叔講的振振有詞,但是黃律師心中仔細的分析一下,覺得這件事並不如阿財叔所想的那麼樂觀,究竟阿財叔的主張在法律上是否站得住腳?就讓黃律師帶大家來深入討論一下吧。
一、阿財叔是否可以依據土地法第34條之1第4項的規定行使優先承購權?
  1. 土地法第34條之1第4項優先承購權相關實務見解:
    1. 最高法院65年台上字第2113號判例:土地法第34條之1第4項所定共有土地優先承購權之行使,須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎,故共有人與第三人間之出賣行為根本無效,亦即自始不存在,則所謂優先承購權即無從發生。
    2. 最高法院83年台上字第271號判決:土地法第34條之1第4項規定共有人優先承購權之發生,係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提,倘該買賣契約係屬無效,即無共有人優先承購權發生之可言。
  2. 阿好嬸雖然在100年底寄出存證信函通知阿財叔,說她打算以每坪45萬的價格,把土地出售給他人,要求阿財叔表示他是否願意以每坪45萬的價格行使優先承購權。但是後來阿好嬸在100年6月初另外發了存證信函通知阿財叔,說她從來沒有將土地出售給別人,所以阿財叔對這塊地並沒有優先承購權。如果阿財叔沒有辦法提出證據證明阿好嬸曾經就這塊土地的應有部分與第三人訂立買賣契約,而且之後阿好嬸就這塊土地的應有部分也確實並沒有移轉登記給第三人,這樣就可以證明阿好嬸就這塊土地的應有部分,確實沒有賣給別人。
  3. 更因為這塊土地早就被債權人查封,之後更經債權人於拍賣無人應買而主張承受時,由阿財叔行使優先承購權繳交價金而取得這塊地的所有權,雖然這塊土地在查封中仍然有可能與第三人訂約出售,但是阿好嬸就這塊土地的應有部分既然沒有和第三人訂約出賣,根據前面所述最高法院相關判解意旨,阿財叔應該無法主張,他可以依據土地法第34條之1第4項的規定行使優先承購權。
二、阿財叔可否主張,縱然他沒有優先承購權,但是阿好嬸在100年底所發出的存證信函,仍然可認為是阿好嬸出賣這塊土地應有部分給阿財叔的要約?
  1. 最高法院78年度台上字1896號判決:徵求他共有人是否優先承購與向他人為出賣之要約,其性質及法律上之效果均不相同。前者為意思通知,旨在促請他共有人行使優先承購權,他共有人如未於限期內行使優先承購權,即生失權之效果;後者為意思表示,旨在與要約之受領人訂立一定之契約,要約之受領人如不為承諾,契約即無由成立。
  2. 所以,優先承購的通知僅屬於係意思通知,而要約則屬於意思表示,兩者並不相同。再者,意思通知係指當事人表示一定期望的行為,例如:催告;意思表示則是表意人將欲發生一定私法上效力之意思,表現於外部的行為,例如:要約。而要約係以締結契約為目的,喚起相對人承諾之意思表示。
  3. 優先承購的通知只是共有人在出賣應有部分時通知其他共有人承購的意思通知,其中並不包含與他共有人締約的意思表示在內,這和要約有所不同。因此,阿好嬸在100年底發存證信函給阿財叔所為是否優先承購的通知,只是共有人對他共有人的意思通知,並不是這塊土地應有部分買賣要約的意思表示,所以阿財叔在101年初以存證信函表示願意購買阿好嬸的土地,雙方就這塊土地仍然沒有成立買賣契約。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
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Q:阿財叔可否依據信託法第6條第1項規定,主張撤銷阿好嬸與阿珠嬸之間的不動產信託契約,以及依據前開信託契約所為所有權移轉的物權行為?
    民法第95條第1項規定,非對話而為意思表示者,其意思表示,已通知到達相對人時,發生效力。但撤回之通知,同時或先時到達者,不在此限。阿好嬸既然於100年底以存證信函對阿財叔為土地優先承買的要約,並經阿財叔在100年發函表示願意行使優先承購權,阿財叔行使優先購買權的意思表示也已經確實到達阿好嬸,所以兩者之間的土地買賣契約已經成立。因此,依據買賣契約,阿好嬸本就有將土地所有權移轉給阿財叔的義務,但是阿好嬸竟然將土地信託移轉登記給阿珠嬸,這樣已經侵害了阿財叔的權利,阿財叔當然可以依據信託法第6條第1項之規定,請求法院撤銷阿好嬸與阿珠嬸之間的信託行為,以及基於上開信託契約所為將土地信託移轉的物權行為。
 
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