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Case 121.

買賣房屋,履約定金爭議多!
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阿南是黃律師的高中死黨,前一陣子,他想把自己在高雄的房子出售,所以找了仲介公司,請他們處理賣屋事宜。

後來,有一位買家阿坤伯向仲介公司表示,想要買阿南的房子,並且簽訂了願意以1,200萬元購買阿南房子的買賣意願書,還開了1張30萬元的支票當作斡旋金,請仲介公司斡旋協商,但是阿南覺得阿坤伯出的價錢不夠漂亮,所以表示拒絕。

阿坤伯不死心,又再一次與仲介公司簽訂購買總價為1,200萬元的不動產買賣意願書,並且自行勾選「買方於簽約前已審閱且充分瞭解本契約內容,因此放棄三日以上之審閱權利」欄位並簽名,請仲介公司再度斡旋,並且依據不動產買賣契約書的約定,簽發了另一張50萬元支票(付款人為田橋仔銀行)作為斡旋金。而不動產買賣意願書還約定:「斡旋金轉為定金後因可歸責買方之事由致無法簽訂買賣契約時,定金由賣方沒收」、「斡旋金付現以10萬元為上限,付支票應指明賣方為受款人」。

因為阿南當時手頭有些緊,很需要賣屋的錢來進行周轉,所以就表示同意了。

仲介公司的承辦人阿福後來把阿坤伯第二次所簽的50萬元支票,交給阿南作為履約訂金,阿南就在第二次的不動產買賣意願書右下方記載「賣方同意依本意願書上之條件出售,並確認已收訖買方支付之訂金無誤」欄位中,簽名確認同意賣出。

結果阿南後來拿著支票到田橋仔銀行請求銀行付款,但是田橋仔銀行卻跟阿南說,阿坤伯的存款不足,所以無法支付,阿南面對被退票的結果,回家之後立刻發了存證信函給阿坤伯,也向調解委員會聲請調解,但是阿坤伯都置之不理,所以阿南決定先請黃律師看看這個案情,他如果去法院告阿坤伯要求他給付支票票款50萬元,不知勝訴機率會多大……。

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黃律師聽了阿南的說明,也仔細看了阿南帶來的相關書面資料,覺得這個訴訟看來對阿南應該是有利的!究竟阿南的主張在法律上是否站的住腳?就讓黃律師帶大家來深入討論一下吧。
一、阿南和阿坤伯就買賣房屋的意思表示是否已經合致?
  1. 民法第153條第1項規定,當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。
  2. 民法第345條規定,稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約;當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。
  3. 阿坤伯所簽訂的承買總價款為1,200萬元的第二次不動產買賣意願書,並依照不動產買賣契約書的約定,簽發了50萬元的支票作為購買阿南房屋的斡旋金,於斡旋有效期間,阿南經由仲介公司承辦人阿福的轉交,收下這張支票,並且在第二次不動產買賣意願書簽認同意出售房屋。
  4. 阿南既然在斡旋有效期間內,接受阿坤伯以1,200萬元價格承買他的房屋的要約,並且簽認同意出售房屋而為承諾的意思表示,依據第二次不動產買賣意願書及前揭民法規定,阿南和阿坤伯就阿南名下房屋的買賣契約,因為意思表示合致而成立,應該是沒有問題的。
二、阿坤伯如果主張他所簽訂的第二次不動產買賣意願書,違反消費者保護法第11條之1規定,是否有理?
  1. 消費者保護法第11條之1規定,企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容;違反前項規定者,其條款不構成契約之內容;但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。
  2. 上開規定的立法理由,在於維護消費者知的權利,使其於訂立定型化契約前,有充分了解定型化契約條款的機會,如果消費者已有詳細審閱契約的機會,該條之保護目的已經達到,所以消費者於簽約審閱契約條款內容的期間,雖然未達規定期間,如果企業經營者沒有妨礙消費者事先審閱契約的行為,消費者有充分了解契約條款的機會,且在充分了解後同意與企業經營者成立契約關係,基於其他考量而選擇放棄審閱期間者,法律並無禁止消費者拋棄權利的限制,基於私法自治及契約自由的原則,尚無不可,所以消費者不能夠在事後再以違反審閱期間之規定為由,主張排除契約條款之適用。
  3. 阿坤伯既然自己勾選了「買方於簽約前已審閱且充分瞭解本契約內容,因此放棄三日以上之審閱權利」欄位並簽名,他顯然已經自願放棄了契約的審閱期間,所以阿坤伯事後如果以不動產買賣意願書有違反消費者保護法第11條之1第1項審閱期規定為理由進行抗辯,這在法律上是站不住腳的。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
Q:阿坤伯如果主張,在不動產買賣意願書中有「斡旋金付現以10萬元為上限,付支票應指明賣方為受款人」的約定,縱使阿南可以沒收定金,也應該酌減到不超出10萬元才合理……,這樣的主張在法律上是否站的住腳?
    不動產買賣意願書既然白紙黑字約定,斡旋金轉為定金以10萬元為上限,所以縱然阿南可以沒收定金,也不能超過10萬元。
 
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