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Case 143.

就算房子沒賣出,還是要付房仲服務費!?
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包葉仔最近想把交往多年的七辣娶進門,思前想後,決定把現在住的小公寓賣掉換個現金,再轉手買個大金屋把七辣好好藏起來。

於是,他找了家門面頗大的房仲公司,跟店內長的最辣的房仲小姐,簽了一份他自己也搞不太清楚內容的專任委託銷售契約書 ( 專任約 ) ,然後就吹著口哨離開,準備回家等好消息,但誰知道好消息沒等到,等到的反而是法院寄出的開庭通知……。

狀況是這樣的,房仲小姐很認真的在委託期間之內找到了合適的買家,但是某一天包葉仔因為走在路上貪看美女,跟七辣大吵了一架,在心情極度不爽的情形下,所有房仲小姐的手機來電或是簡訊、LINE一律不接不回,甚至房仲小姐都親自找上門跟他說有合適的買家,他也只說知道了,就請房仲小姐打道回府,直到與買家所約定的斡旋有效期間屆滿,房仲小姐不得已只好將訂金退還給買家。

眼看到手的鴨子飛了,房仲小姐整個大抓狂,她不甘心自己的努力白白泡湯,決定依專任委託銷售契約書的約定,認為這是屬於可歸責於包葉仔的事由,導致無法與她介紹的客戶簽約,因為她已經善盡居間仲介的義務,所以包葉仔應該要支付委託總價 5% 的服務報酬。

包葉仔聽到房仲小姐的說法,直接跟她說:「妳去用搶的比較快。」他沒打算要付任何一毛錢。結果,隔沒一週,他就收到了法院寄來的開庭通知……。

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包葉仔拿著起訴狀,晃晃悠悠的走進黃律師事務所,希望可以聽到黃律師對他說「安啦,沒事」。但是,黃律師研究了半响,又跟包葉仔確認了一些事實的細節,最後跟他說「好好去跟對方談個和解,看看能不能把金額降低一點」包葉仔一聽當場傻住,只不過是委託仲介賣個房子,為什麼會有這麼嚴重的後果?
一、與房仲簽訂專任約應該注意哪些事項?
  1. 專任約在實務上,房仲業者都會加註違約事項,要求屋主不得以任何理由中止契約,藉此保障業者所投入的人力、物力成本。如果屋主自己碰到出價合理的買方,除非先前有和業者約定好例外規定情況,否則屋主必須等到專任約結束後才可以自己進行銷售。
  2. 無論是專任約或是一般約,委託期限都可以自由約定。另外依據消費者保護法第11條之1的規定,買賣雙方都可以要求房仲業者提供書面契約,並給予3天審閱期間,以免造成自身無謂的損失。
二、包葉仔沒有和房仲小姐所仲介的客戶簽立不動產買賣契約,是否可歸責於包葉仔?
  1. 按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限,始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒,而委託人故意拒絕訂約,依誠信原則,仍應支付報酬(最高法院84年度台上字第2925號判決意旨參照)。
  2. 房仲小姐在與買方簽訂不動產買賣意願書及收受定金,並將買方出價合於包葉仔的委託價格以及已收取買方定金的情通知包葉仔之後,即已媒介就緒,只需包葉仔同意,房仲小姐就可以協助包葉仔與買方簽訂不動產買賣契約書完成這件房屋買賣,但是包葉仔一直到買方斡旋有效期間屆滿,都沒有同意與買方簽訂不動產買賣契約,以致買方在斡旋期滿後撤回買屋的意思表示,導致房仲小姐無法完成這件房屋買賣事宜,這樣的情形,應該可以認定屬於可歸責於包葉仔的事由所致。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
Q:房仲小姐主張縱然包葉仔沒有和買方簽訂買賣契約,但是包葉仔仍然必須支付服務報酬,如果包葉仔認為就算要給但是也不該給這麼多,他可否向法院主張酌減給付金額?
    房仲小姐該盡的努力都盡了,當然可以主張包葉仔應該給付原先約定好的全額服務報酬,法院沒有酌減金額的空間。
 
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