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Case 145.

使用自有透天厝空間,小心有爭議!
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包葉仔的老家位在南部一處透天厝社區,前幾年,包葉仔的爸爸開始在家中 1 樓原本是做為停車之用的空間,設立了神壇,擺放了蓮花紙錢、光明燈、神明桌、神像來供信眾膜拜。

後來,神壇的香火越來越興旺,前來參拜的信眾越來越多,有時信眾會隨便亂停車導致原本的住戶出入不便,而且因為參拜所引起的相關噪音也讓住戶幾近崩潰邊緣,終於,有幾位住戶聯名向縣政府檢舉,要求縣政府必須對包葉仔爸爸開罰。

縣政府建管單位前一陣子來了幾位承辦人進行現勘,勘查完畢後,建管單位認為包葉仔爸爸將透天厝 1 樓停車空間的一部分做為神壇使用,這樣的情形屬於未依使用執照所載停車空間用途使用,已經違反公寓大廈管理條例第 15 條第 1 項的規定,所以對包葉仔爸爸開罰 4 萬元,並且要求在指定期限內完成改善……。

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包葉仔爸爸收到開罰通知後,心情極度不爽,於是打電話給包葉仔,要他跟黃律師好好請問一下,他所住的是透天厝,既不是公寓也非大廈,建管單位憑什麼依公寓大廈管理條例來開罰?此外,有任何法規規定停車空間以外的多餘空間不能用來擺放神明桌、神像來供信眾膜拜嗎?如果不是放置光明燈、神明桌、神像等,而是在相同位置放置盆栽、花卉等,就可以認定是在作園藝使用嗎?所謂非作為停車空間之用途而是作為其他用途的結論是如何得出的呢?……包葉仔把他老爸的問題一五一十的轉問黃律師,究竟建管單位對包葉仔的老爸開罰於法是否有據呢?
一、建築物是否屬公寓大廈應如何認定?
  1. 按「一、公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。」「區分所有:指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。」「公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及及規約草約。於設計變更時亦同。」公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第3條第1款、第2款及第56條第1項定有明文;次按同條例第18條第2項規定:「……起造人於公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣、(市)主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣、(市)主管機關報備,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。」故建築物是否屬公寓大廈,應依上開條例規定認定之。(內政部101年2月24日台內地字第1010107378號函釋參照)
  2. 又內政部92年5月15日台內營字第0920085806號函示說明「公寓大廈之定義公寓大廈管理條例第三條第一款定有明文,依該條款規定,在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定,惟其是否為公寓大廈尚需同時具有『得區分為數部分之建築物及其基地』之要件。至建築物之登記型態,如為同一建號,屬同一權利主體所有,已非屬區分所有建物,自無共同使用部分者,即無區分數部分之情形,應非屬公寓大廈,自無公寓大廈管理條例之適用。」
二、沒有成立管理組織是否適用公寓大廈管理條例?
    按「公寓大廈管理條例規定,如果未成立管理委員會或選定管理負責人時,除不能適用管理組織相關辦法外,其住戶在公寓大廈之行為,仍適用公寓大廈管理條例,如依本條例第5條、第15條、第16條等,對共用部分、專有部分之使用還是有公寓大廈管理條例之適用,故該公寓大廈如無管理組織之設立及規約之訂定,住戶得逕依本條例第46條 (修正條文第59條) 申請地方主管機關對違法住戶予以處理。」(內政部90年3月30日台90內營字第9083071號函檢送公寓大廈管理條例執行疑義會議紀錄第3案結論1參照)
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
Q:包葉仔的爸爸在透天厝1樓停車空間停放汽車,但在剩餘空間擺放神明桌、神像來供信眾膜拜,是否已違反公寓大廈管理條例第15條第1項住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更之規定?
    包葉仔的爸爸在透天厝1樓扣除停車空間後的剩餘空間,擺放神明桌、神像來供信眾膜拜,又沒有礙著誰,有何違法之處,政府吃飽太閒也管太多了吧!
 
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