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Case 193.

外牆裝個冷氣機也有事?
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時序入冬,節氣交大雪了,這個時間點正是冷氣機歲休保養的好時機,當然更是裝新機的絕佳時刻,一方面價格有優惠,另一方面跟師傅約裝機時間也比夏天好約多了。

老林住在一棟30多年的老公寓4樓,家中原本安裝的冷氣機是窗型的,機齡將近20年,這兩年,老冷氣機時不時會出些小故障,修來修去也花了不少錢,電器行老闆一直勸老林不如換新機還比較划算。老林思前想後,終於決定要把冷氣機來個汰舊換新,於是請電器行老闆來家裡看看要怎樣安裝新的冷氣機。

既然要換新機,老林打算裝個分離式的,但是室外機要安置在哪兒呢,電器行老闆說,通常的做法有兩種,第一種方式,是將室外機放置在陽台的鐵窗;第二種方式,是在外牆上加裝個鐵架,然後放置室外機。

聽完老闆的說明,老林想了一下,他覺得如果室外機放在陽台鐵窗,會遮蔽視野,於是,他說不然就在外牆上加裝個鐵架,然後放置室外機好了。

老闆聽到老林的決定,隨口問了一句:「你跟樓下鄰居的關係還OK吧?」

老林回答說:「還不錯呀!老鄰居了,平常兩家人有時還會一起相約出遊。不過你怎麼會突然問這個呢?」

老闆說:「那就好,因為我先前幫一個客戶裝分離式冷氣的室外機,當時客戶要我把室外機裝在外牆上,好死不死,這個客戶跟樓下鄰居一直有些小磨擦,後來他樓下鄰居竟然發了存證信函給我客戶,說什麼公寓外牆是全體住戶共用的,如果我的客戶不把裝在外牆的室外機拆掉,他就要採取法律行動了。後來我的客戶為了避免麻煩,只好叫我把室外機拆掉重新裝在陽台上,法律我是不懂啦,不過這件事讓我印象太深刻了,所以才會跟你問一下……。」

老林聽完老闆的說明,心裡覺得十分納悶,依他平日所見,老公寓外牆往往都裝了一堆室外機,難道這樣的裝機方式真的有違法的疑慮嗎,為了一解心中的疑惑,老林決定去找黃律師問個清楚……。

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黃律師聽完老林的疑問,笑著說:「冷氣室外機裝在公寓的外牆,在某些狀況下,確實有可能違反民法還有公寓大廈管理條例的規定,只是一般老百姓不會去想到這麼多……。」到底在什麼狀況下,把分離式冷氣的室外機裝在公寓外牆,會有違反法律的疑慮呢?
一、 現行法律針對建築物的「專有部分」和「共有部分」,定有哪些規定?
  1. 民法第799條第1項、第2項規定:「(第1項)稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。(第2項)前項專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」
  2. 民法第799條所稱「專有部分」,係以具有構造上及使用上獨立性為必要,相關認定隨建築技術發展與社會生活之演變產生差異。
  3. 民法第799條所稱「共有部分」,解釋上應包含: 1. 建築物之基本構造,如維持建築物安全性及其外觀所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆及基礎工作物等。 2. 建築物之共用部分及必具之附屬物,如走廊、樓梯間、消防設施、樓梯、電梯、貯水塔、自來水管、公共出入之大門與屋頂突出物等。 3. 僅部分區分所有權人所共有之部分,如各樓層之樓板或間隔牆等。共有部分無論有無登記或如何登記,均不影響共有之特質,且不得分割,於各相關區分所有建物所有權移轉時,應隨同移轉於同一人。
二、是否能夠以建物的登記情形,作為認定公寓外牆所有權歸屬的標準?
  1. 共有部分之型態多樣,民法第799條立法理由三已明示,區分所有建物專有部分範圍內之承重樑柱、承重牆,不因位在區分所有建物登記面積範圍內,當然認定屬於該區分所有權人之專有部分。
  2. 準此,應該不能直接以建物的登記情形,作為認定公寓外牆所有權歸屬的標準,仍應依區分所有建物結構的特殊性,以民法及公寓大廈管理條例等相關區分所有建物之實體規定,作為公寓外牆所有權歸屬認定的判斷。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
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Q:如果是住在三、四十年的老公寓,區分所有權人就外牆的管理與使用並沒有訂定規約或作成決議,這樣住戶是否可以隨意在公寓外牆安裝冷氣室外機?
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