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Case 197.

住頂樓就能擁有屋頂平台使用權嗎?
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阿宏住在一棟5層老公寓的4樓,一住就是20多年,和各樓層的鄰居相處都挺不錯,公寓的整體環境及清潔也維持的很好,阿宏住得十分開心。

5樓的鄰居在早期剛入住的時候,在屋頂加蓋了一個簡單的休息空間,不能住人,只是供他們一家人休憩之用,因為鄰居感情好,所以也沒有任何人提出異議。

去年8月,原本的5樓鄰居搬走了,之後有一對中年夫婦搬進來,有一天,阿宏看到幾位裝潢工人一直往屋頂出出入入,他就問了工頭是怎麼一回事,沒想到,工頭對阿宏說,是5樓的新住戶請他們來裝修原本在屋頂的休息空間,變成一個完整堅固的頂樓加蓋,然後要出租給別人,準備當包租公包租婆。

阿宏一聽頓時覺得此舉不妥,於是直接去和新的5樓住戶問清楚,這對中年夫婦倒是非常理直氣壯,直接對阿宏說,「屋頂」的空間要如何使用,當然是「頂樓」住戶說了算,因為兩者都有個「頂」字,難道連這麼簡單的邏輯都不懂嗎?還不客氣的叫阿宏不要多管閒事……。

阿宏這下可氣壞了,明知對方說的是歪理,但是一下子又不知要如何反駁,只能先把這個情形,和其他幾位老鄰居好好的抱怨了一番,其他幾位老住戶聽了也是火冒三丈。

氣歸氣,還是要來好好想一下這件事情在法律上的是非曲直要如何論斷,大家商量了一會,決定應該去找位律師好好請教一下……。

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黃律師接到阿宏的電話,馬上就挪了時間和他碰面,聽完阿宏氣憤的說明,黃律師笑著說,放心,這件事在法律上阿宏和其他老住戶是有權利去主張一些事的……。屋頂平台的法律性質和使用原則規定是什麼呢?如果屋頂平台的使用權遭受侵害,受侵害的住戶可以依據哪些方式來主張權利呢?如果屋頂平台的加蓋建物最後真的被出租給他人,其他住戶可以要求共同分享租金的收益嗎?
一、屋頂平台的有權使用人是誰呢?
  1. 公寓大廈管理條例第7條第3款規定:「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:三、公寓大廈……屋頂之構造。」準此,公寓大廈屋頂平台應屬共用部分,並不得為約定專用部分。
  2. 再者公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第11條分別規定:「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」、「前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。......」依據上開規定可知,屋頂平台的構造之拆除、重大修繕、改良或使用,應依區分所有權人會議之決議方得為之。
二、在本案例中如果屋頂平台的使用權遭受侵害,受侵害的住戶可以依據哪些方式來主張權利呢?
受侵害的住戶至少可以依據下列兩種方式來主張權利:
  1. 向建管機關舉發,要求強制拆除屬於違建的頂樓加蓋建築物。
  2. 民法第767條第1項中段規定:「所有人……對於妨害其所有權者,得請求除去之。……」既然因公寓的屋頂平台屬於全體住戶共有,受侵害的住戶可以依據前開規定,請求除去侵害,要求5樓新住戶拆除違建並回復原狀。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
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Q:如果屋頂平台的加蓋建物最後真的被出租給他人,其他住戶可以要求共同分享租金的收益嗎?
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