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Case 229.

擔心買到凶宅?
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「老黃,我這次好像買到凶宅了,這可怎麼辦,你快幫我拿個主意。」在人聲嘈雜的飯館,老葉一邊夾著菜,一邊對黃律師說道。

「你買到凶宅?我記得當時你的買進價格,並沒有明顯低於該區的行情,而且房仲和屋主不是都在相關文件上載明這房子不是凶宅了嗎,應該不會啦,你別亂想啦。」黃律師一邊大口吃著鳳梨蝦球,一邊對老葉說道。

「我也說不上來,自從搬到這新買的房子後,我晚上都睡不好,老是做怪夢,而且盡夢到一些可怕的場景,我去找算命老師求助,也去宮廟求神問籤,好幾位算命老師還有宮廟的工作人員,都說我買的這間房子有問題,是間凶宅,所以我晚上才會睡不好。」老葉苦惱的對黃律師說道。

「你去找算命老師,還去宮廟,這可不是我認識的老葉,你說晚上睡不好,我剛才在想,是不是你最近在處理的那件大型投資案讓你壓力太大,才導致你睡不好,還是你最近身體有什麼狀況但是你自己不知道,你有去醫院檢查一下,尋求醫師的協助嗎?」黃律師對老葉問道。

「這倒沒有,我只覺得狀況一整個怪,所以就先求助於體制外的管道了」老葉對黃律師說道。

「那怎麼行,先盡人事,再聽天命,先去尋求醫師的協助吧,先確認到底是不是身體出了狀況,如果醫師真的查不出原因,但你的睡眠狀況又持續不好,那我們再來尋求其他管道的協助。」黃律師正色對老葉說道。

「你說的有理,就依你的方式來辦,我真的是昏頭了。不過,我倒是蠻好奇,在現行的法律,對凶宅是不是有定義啊?」老葉對黃律師問道。

「有的,內政部頒布的不動產銷售契約書範本當中,有提到凶宅的定義。」黃律師說道。

「喔,居然真的有,那你簡單跟我講講,讓我長點見識。另外我看新聞有報導過,有關跳樓自殺的部分,到底那一整棟樓會不會就被認定為凶宅,好像在法院的判決上,還沒有一致的見解。」老葉對黃律師說道。

「你看新聞倒看得挺仔細的,有關跳樓自殺的凶宅範圍認定,法院確實有不同見解,這待會也可以跟你簡單說說。」黃律師說道。

「那如果要避免買到凶宅,除了仔細審閱相關書面資料,或是跟鄰居、管區打聽,或是向谷歌大神求助之外,在法律上有什麼其他可以採行的方法嗎?」老葉對黃律師問道。

黃律師對老葉說:「這個部分可能要從買賣契約內容來做處理,我有一些實務上處理的心得,就順便跟你分享吧……。」

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現行法律,對何謂凶宅是不是有作成相關定義?跳樓自殺的凶宅範圍認定,法院主要有哪些見解?如果要避免買到凶宅,除了仔細審閱相關書面資料,或是跟鄰居、管區打聽,或是向谷歌大神求助之外,在法律上有什麼其他可以採行的方法嗎?
一、現行法律,對何謂凶宅是不是有作成相關定義?
現行法律,對於凶宅的定義,主要是參考內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函,對於92年6月公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容之解釋:
  1. 「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附隨建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭)。
  2. 但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。
  3. 又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。」
二、跳樓自殺的凶宅範圍認定,法院主要有哪些見解?
  1. 跳樓自殺的凶宅範圍認定,法院主要有兩種見解:
  2. 【見解一】該棟建物及陳屍處皆屬凶宅。
  3. 【見解二】該起跳樓事件,縱使發生在於同一社區,或同棟別不同樓層,或同棟別同樓層,前開標的物皆非屬凶宅。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
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Q:如果要避免買到凶宅,除了仔細審閱相關書面資料,或是跟鄰居、管區打聽,或是向谷歌大神求助之外,在法律上有什麼其他可以採行的方法嗎?

可在房屋買賣契約,增訂凶宅解除契約條款,可約定若買賣之標的建物,若曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實,及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭),買受人可解除契約,如此應較能避免買到凶宅。

這種事,還是問神明或是祖先最準,如果是法律方法,通常效用都不大。

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