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首頁學習加油站跟著黃律師學法趣歷期房東把房子出售了,房客可否繼續承租呢?
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Case 291.

房東把房子出售了,房客可否繼續承租呢?
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「我的熱炒店最近生意正好,哪知道房東前兩天居然跟我說,他最近周轉不靈,所以已經把房子賣給債權人了,這下可好,我之後的生意要怎麼做?一想到又要重新去找店面,我就一個頭兩個大。」阿泉慌張又無奈地說道。

『你原本的租約約定的租賃期間是多久?什麼時候租約到期?』黃律師問道。

「我跟房東今年1月底簽的租約期間是2年,要到後年1月底才到期。」

『如果是這樣的話,我認為你可以向房子的買受人,主張要繼續承租目前的店面,一直到後年1月底,之後再來談談看可不可以簽定新的租約。』黃律師認真地回答道。

「哇,如果真的可以這樣,那就太好了,但是,我是基於什麼理由,可以去向買受人提出這樣的主張?」阿泉認真地問道。

黃律師說:『這個部分牽涉到民法有關「買賣不破租賃原則」的適用,我來詳細跟你解釋一下當中的法律概念,你就會瞭解了。』

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什麼是「買賣不破租賃原則」?要符合哪些條件,才能夠適用「買賣不破租賃原則」?在什麼狀況下,承租人無法主張適用「買賣不破租賃原則」?且看黃律師以下的說明,便知分曉。
一、什麼是「買賣不破租賃原則」?
  1. 民法第425條第1項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」前開規定,即為「買賣不破租賃原則」。
  2. 特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約,其目的隱含使其一方繼續占有該不動產,並由當事人依約交付使用,其事實為第三人所明知者,縱未經以登記為公示方法,因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用,自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀,並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在,此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果,觀之民法第425條第1項規定:「出租人於『租賃物交付後,承租人占有中』,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在」,特揭櫫「租賃物交付後,承租人占有中」等公示作用之文字,並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明(最高法院97年度台上字第1729號民事判決參照)。
二、要符合哪些條件,才能夠適用「買賣不破租賃原則」?
承租人若要主張適用「買賣不破租賃原則」,依據民法第425條第1項規定,必須符合下列條件:
  1. 租賃關係存續中,且該租賃契約係有效成立者。
  2. 出租人將租賃物之所有權讓與於第三人。
  3. 租賃物已交付承租人,並由承租人占有中。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
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Q: 在什麼狀況下,承租人無法主張適用「買賣不破租賃原則」?

只要是合法成立的租賃契約,承租人都可以主張適用「買賣不破租賃原則」,絕對不會有不能主張的情形。

依據民法第425條第2項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,不適用「買賣不破租賃原則」。詳言之,「買賣不破租賃原則」具有債權物權化之效力,在長期或未定期限之租賃契約,其於當事人之權義關係影響甚鉅,宜付公證,以求其權利義務內容合法明確,且可防免實務上常見之弊端,即債務人於受強制執行時,與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約,以妨礙債權人之強制執行,俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,承租人無法主張適用「買賣不破租賃原則」。

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