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Case 304.

承租人受疫情影響是否可要求減少租金或提前終止租約但不用負擔違約金呢?
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「自從指揮中心宣布疫情進入三級警戒之後,我的小吃店幾乎收入掛零,再這樣下去,我連店面的租金都快付不出來了,這該怎麼辦?我有跟房東發LINE商量,希望他能夠把租金減少一些,可是房東不肯,我說那這樣的話我要提前終止租約(租期還有一年多),房東說如果要提前終止租約,依合約規定,我要賠償他兩個月的租金才能提前終止。兩個月的租金欸,開什麼玩笑,我就是店面快租不起了,才想商量減租或是提前解約,結果房東寸土不讓,說一切照合約走。……黃律師,依法我究竟可不可以向房東或法院主張,因為受疫情影響,我的生意一落千丈,房東或法院應該同意減少一部分店面的租金,或是讓我提前終止租約但不用負擔兩個月的租金?」小羅憂心忡忡地問道。

『唉,你已經是這個月第6個來問我提前終止店面租約或是減少租金的朋友了,這波疫情真的把好多人的生活和工作狀況搞得一團亂……,有關提前終止租約,在民法以及其他相關的一些法令還有政府公告的定型化租賃契約,都分別有訂定一些相關規定』黃律師解釋道。

「那太棒了,所以我應該有機會依這些規定主張減租或是提前終止租約但不用負擔違約金是嗎?」

『依法不能說完全沒機會,但是我建議你還是要當面跟房東好好再談一下,見面三分情,應該會比單純發LINE的效果要好一些,如果實在不行,可能就要考慮向法院起訴請求減租或是減免提前終止租約原本應負擔的兩個月租金。』

「OK,您說的有理,我會再找時間跟房東好好談一下,那您剛才提到的一些法律規定以及能否適用在我目前的狀況,再麻煩您跟我說明一下。」

『沒問題,待會我跟你解釋一下,你對於提前終止租約和減少租金的法律規定以及適用原則,就會有個基本概念了。』

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現行法令對於調整租金及承租人提前終止租約,分別訂有那些規定?本案例中,小羅可不可以向法院請求減少租金?或是請求法院讓他提前終止租約但不用負擔兩個月的租金?且看黃律師以下的說明,便知分曉。
一、現行法令對於調整租金及承租人提前終止租約,分別訂有那些規定?
  1. 現行法令有關調整租金的規定
    1. (1) 民法第227條之2第1項規定:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
    2. (2) 民法第442條規定:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」
  2. 現行法令有關承租人得提前終止租約的規定
    1. (1) 「民法」:規定
      【法定終止】
      1. a. 第424條:租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時。
      2. b. 第430條:租賃物有修繕之必要,出租人於承租人所定相當期限內不為修繕。
      3. c. 第435條:租賃物之一部滅失,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者。
      4. d. 第436條:承租人因第三人就租賃物主張權利,致不能為約定之使用、收益者。
      【意定終止】
      1. a. 第453條:定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者。
    2. (2) 「租賃住宅市場發展及管理條例」第11條第1項(法定終止):
      1. a. 因疾病、意外產生有長期療養之需要。
      2. b. 租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。
      3. c. 因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。
      4. d. 因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。
    3. (3) 「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」:
      【意定終止】
      第11點第1項:雙方勾選本契約於期限屆滿前,租賃雙方得任意終止租約。
      【法定終止】
      第18點規定:
      1. a. 租賃住宅未合於所約定居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,仍不於期限內修繕。
      2. b. 租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失,且其存餘部分不能達租賃之目的。
      3. c. 租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵。
      4. d. 承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。
      5. e. 因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。
二、小羅可不可以向法院主張,因為受疫情影響,法院應該同意減少一部分租金?
依目前全台防疫三級警戒情形,似可認定此一情況已符合民法第227條之2第1項之「情事變更原則」規定,若房東不同意調降租金,小羅得依據前開規定請求法院減少租金給付金額:
  1. 此一議題之爭議點,在於店面承租人得否主張因疫情導致營運產生重大衰退,非屬訂定租約時可得預料情形,故此一情形可適用情事變更原則,法院應酌減原租賃契約之租金金額?
  2. 前開民法第442條及第227條之2第1項規定,皆有可能成為承租人主張適用情事變更原則之請求權基礎。
  3. 惟查,民法第442條但書規定,定期租賃契約不能請求增減租金,然而民法第227條之2第1項規定,則未存有此一限制。
  4. 準上,此處涉及民法第442條但書是否為同法第227條之2第1項之特別規定,而應優先適用?亦即不動產定期租賃契約是否一律不得請求增減租金?
  5. 司法實務對上開問題目前未有定論,目前實務見解似較傾向定有期限之不動產租賃約,如果是基於價值昇降以外之因素者,仍可依據民法第227條之2第1項規定請求法院調整租金。
  6. 綜上,小羅於簽訂定期租賃契約後,因受疫情提升至三級警戒影響營運,導致營收大幅衰退,此非屬訂約時可得預料之情形,若房東不同意調降租金,小羅似得依據前開規定請求法院減少租金給付金額。
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※ 因例題設計之故,人物劇情皆純屬虛構,如有雷同,敬請見諒。

 
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Q: 小羅可不可以請求法院讓他提前終止租約但不用負擔兩個月的租金?

此處必須針對這兩個月的租金性質進行認定,如果認定前開租金性質屬於「違約金」,此時小羅可以依據民法第252條規定,請求法院酌減違約金的數額。反之,如果前開租金性質經認定屬於保留契約終止權的代價,其非屬違約金,則無法適用民法第252條違約金酌減的規定,準此,小羅若想要提前終止租約,仍須給付兩個月的租金後,方得為之。

開店做生意碰到疫情已經夠辛苦了,法院一定會同意讓小羅提前終止租約且不用負擔兩個月的租金。

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